在房地產交易和持有環節涉及的稅務處理中，查賬征收與核定征收是兩種完全不同的計稅方式，本文從房屋相關業務的實務角度出發，深入解析二者的核心差異、適用場景及操作要點,為納稅人提供清晰的稅務管理指引。

計稅基礎的根本性差異

查賬征收以納稅人實際賬簿記錄為依據，要求納稅人完整保存房屋交易相關憑證，以房屋出租為例，租金收入需逐筆入賬，修繕費用、折舊攤銷等支出需取得合法票據,稅務機關通過審核完整會計資料確認應納稅所得。

核定征收則采用"推定課稅"原則，當納稅人賬目不全或難以查賬時，稅務機關根據行業標準、地段價值、房屋面積等參數確定計稅基數,例如某市規定商業用房按每月每平米30元核定租金收入。

關鍵差異點：

1. 查賬征收強調實際發生原則
2. 核定征收側重合理性推定
3. 舉證責任分配不同
4. 爭議解決機制差異

房屋業務中的適用范圍對比

（一）查賬征收典型場景：

1. 房地產開發企業的項目清算
2. 持有商業物業的上市公司
3. 年租金收入超500萬元的機構業主
4. 涉及跨境房產交易的納稅人

（二）核定征收常見情形：

1. 個人住宅出租（非規模化經營）
2. 小規模房產中介機構
3. 歷史遺留房產處置
4. 無法提供完整成本憑證的二手房交易

特別提示：2025年新實施的《財產租賃稅收管理辦法》明確規定，個人非經營性住房出租年收入低于15萬元可申請簡易征收,這本質上屬于核定征收的變體形式。

房屋涉稅計算模型差異

以某市商業房產出租為例（面積200㎡，市場月租金100元/㎡）：

查賬征收計算： 年租金收入：200×100×12=240,000元 可扣除項目：

• 房產稅（已繳）：28,800元
• 維修費用：50,000元（附發票）
• 折舊攤銷：80,000元 應納稅所得額：240,000-28,800-50,000-80,000=81,200元 應納所得稅：81,200×25%=20,300元

核定征收計算： 核定月租金：80元/㎡（當地標準） 年核定收入：200×80×12=192,000元 應稅所得率：15%（服務業標準） 應納稅所得額：192,000×15%=28,800元 應納所得稅：28,800×20%=5,760元

通過對比可見，在成本費用較高的情形下，查賬征收可能更有利；若實際收入高于核定標準,則核定征收更具優勢。

征管程序的關鍵差異點

（一）資料報送要求： 查賬征收需提交：

• 房屋租賃合同備案副本
• 完整會計賬簿
• 費用支出憑證原件
• 折舊計算明細表

核定征收需提供：

• 房產證復印件
• 使用情況說明
• 周邊可比租金信息
• 特殊情形說明材料

（二）爭議處理機制： 查賬征收爭議多圍繞憑證合法性展開，納稅人需承擔舉證責任；核定征收爭議通常聚焦核定標準的合理性,稅務機關需要證明核定依據的充分性。

（三）稽查重點差異： 查賬征收稽查關注：

• 收入完整性（如私戶收款）
• 成本真實性（如虛開發票）
• 折舊政策合規性

核定征收稽查重點：

• 房產實際使用狀態
• 核定標準適用準確性
• 申報面積真實性

稅務風險特征對比分析

查賬征收主要風險點：

1. 賬外收入隱匿風險（如現金收租未入賬）
2. 不合規票據列支風險（如白條入賬）
3. 會計政策適用錯誤（如折舊年限錯誤）
4. 關聯交易定價風險

核定征收典型風險：

1. 實際收入遠超核定標準
2. 房產用途變更未及時申報
3. 核定標準調整的追溯適用
4. 跨區域房產標準差異導致的少繳

風險案例：某企業將辦公用房出租未變更用途登記，繼續按自用房產繳納房產稅，被稅務機關追繳稅款并處以0.5倍罰款。

優化選擇的決策模型

建議從四個維度建立評估模型：

1. 成本可抵扣比例：可抵扣成本占比＞30%宜選查賬征收
2. 賬務健全程度：有專業財務團隊優先查賬
3. 收入波動性：收入波動大的適用查賬更優
4. 政策優惠適用：某些區域對核定征收有特殊優惠

實務操作建議： （1）新購房產應建立專屬核算賬戶 （2）保留完整的裝修、改建憑證 （3）定期比對實際收入與核定標準 （4）重大交易前進行模擬稅負測算

2025年征管趨勢研判

從近期政策動向看,稅務機關正在加強：

1. 租金流水大數據監控
2. 房產實際使用狀態智能識別
3. 跨稅種信息交叉驗證
4. 核定標準動態調整機制

建議納稅人：

• 每年進行稅務健康檢查
• 建立房產稅務檔案
• 關注地方政策更新
• 完善內部管控制度

特別提示：金稅四期上線后，通過電力數據、物業數據等第三方信息驗證房產真實使用情況已成為可能,納稅人應提升稅務合規水平。