土地增值稅核定征收的法律依據

根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規定，當納稅人存在申報的計稅依據明顯偏低且無正當理由、未按規定設置賬簿或擅自銷毀賬簿等情形時，稅務機關有權核定其應納稅額。《土地增值稅暫行條例》第九條進一步明確，對于隱瞞、虛報房地產成交價格等情況，按照房地產評估價格計算征收。

觸發核定征收的核心條件

（1）申報價格明顯偏離市場價值 當納稅人申報的轉讓收入低于同期同類房地產市場價格30%以上，且無法提供合理商業目的說明時，稅務機關可啟動價格核定程序，實務中重點核查關聯方交易、特殊付款方式（如實物置換）等異常情形。

（2）關鍵憑證缺失或失真 包括但不限于：未按規定保存購房發票、工程結算單據；成本費用分攤憑證不完整；土地使用權取得憑證存在瑕疵等情形,特別是跨期項目成本歸集混亂將直接導致核定征收。

（3）會計核算體系存在重大缺陷 未按房地產項目單獨核算開發成本、利息支出未按規定資本化、成本對象劃分不符合規定等核算問題,都將影響扣除項目的準確認定。

特殊情形下的核定征收適用

（1）非貨幣性資產交換 以土地或房產進行股權出資、資產置換等交易，需提供具有證券資質的評估報告，若評估方法選用不當（如采用成本法評估成熟商業地產），可能被重新核定。

（2）舊城改造項目 涉及拆遷補償的復雜成本構成，未按規定取得合規票據或未完成權屬注銷登記的，其成本扣除可能受限，某省會城市2022年案例顯示，37%的舊改項目最終觸發核定征收。

（3）合作開發模式 非貨幣出資方未按規定確認視同銷售收入的，合作雙方都可能面臨核定風險,重點審查合作協議中的利潤分配條款與實際執行情況。

核定征收的實操流程

（1）稅務約談與資料補正 稅務機關一般會先行發出《稅務事項通知書》，要求提供補充證明材料，企業需在15個工作日內提交完整的立項批文、測繪報告、工程簽證等資料。

（2）第三方評估介入 委托具有資質的房地產評估機構，采用市場法、收益法、成本法進行價格核定，其中商業地產多采用收益法,普通住宅側重市場比較法。

（3）核定通知書下達 稅務機關根據《土地增值稅核定征收操作規范》出具核定意見，包含計稅依據、適用稅率、應納稅額等要素,企業可在收到通知書60日內提起行政復議。

企業應對策略與風險防控

（1）建立項目全周期稅務檔案 從土地招拍掛階段開始完整保存出讓合同、規劃指標、竣工驗收備案表等關鍵文件，建議采用電子檔案管理系統，確保資料可追溯性。

（2）完善成本分攤機制 按照國稅發[2006]187號文要求，對共同成本采用建筑面積法進行合理分攤，對于地下車位等特殊業態,提前與稅務機關溝通分攤方案。

（3）爭議解決路徑選擇 對核定結果有異議時，可申請專家論證會，某房企2025年通過提供同期銀行授信協議、工程監理報告等20余份新材料，成功將核定稅率從5%降至3.5%。

典型案例司法裁判要旨

最高人民法院（2019）行申10145號判決明確：稅務機關采用核定征收時，應履行必要的調查程序，不能直接適用最高計稅標準，但（2021）魯行終356號判決也指出，企業拒不提供賬簿應承擔不利后果。

隨著金稅四期系統的深化應用，土地增值稅征管正在向"數據治稅"轉型，建議房地產開發企業建立稅務健康檢查制度，每季度進行申報數據與財務系統的交叉比對,前置化防控核定征收風險。